Τι είναι τα κοινόχρηστα; Ποιες είναι οι κοινόχρηστες δαπάνες; Πως κατανέμονται τα κοινόχρηστα; Ποια είναι η νομοθεσία για τις κοινόχρηστες δαπάνες; Τι πληρώνει ο ιδιοκτήτης και τι ο ενοικιαστής; Αυτές και άλλες πολλές είναι μερικές από τις πιο συνηθισμένες ερωτήσεις που κάνουν ιδιοκτήτες, ένοικοι και διαχειριστές. 

Αν και αποτελούν μέρος της καθημερινότητας των περισσότερων ανθρώπων για πολλά χρόνια τώρα, αρκετά ερωτήματα εγείρονται γύρω από τα κοινόχρηστα και χρήζουν απάντησης. Σε μία εποχή οικονομικής κρίσης τα κοινόχρηστα αποτελούν αμφιλεγόμενο θέμα και πολύ συχνά δημιουργεί συγκρούσεις ανάμεσα σε διαχειριστές και ενοίκους ή ιδιοκτήτες. Για αυτό λοιπόν είναι σημαντικό να αποκτήσουμε την σωστή κατάρτιση όσον αφορά τον θεσμό των κοινοχρήστων και τις σχετικές ενέργειες.

Το παρακάτω άρθρο αποτελεί έναν ολοκληρωμένο οδηγό όσον αφορά τα κοινόχρηστα και θα σου δώσει όλες τις απαντήσεις είτε είσαι διαχειριστής είτε ένοικος ή ιδιοκτήτης. Παρακάτω δίνονται απαντήσεις στα βασικότερα ερωτήματα που προκύπτουν σχετικά με την διαχείριση των κοινοχρήστων με βασικό στόχο την ενημέρωση συνιδιοκτητών και διαχειριστών.

 

1. Βασικές πληροφορίες για τα κοινόχρηστα

Ως κοινόχρηστα χαρακτηρίζεται το χρηματικό ποσό που αναλογεί σε κάθε ένοικο ή ιδιοκτήτη για τα έξοδα πολυκατοικίας και τις δαπάνες και καταβάλλεται σε μηνιαία βάση. Η έκδοση κοινοχρήστων αποτελεί συχνά ένα φλέγον ζήτημα για τη διαχείριση μίας πολυκατοικίας. 

Βασικό ρόλο στην διαχείριση των κοινοχρήστων παίζουν τρία πρόσωπα που οφείλουν να συνεργάζονται αρμονικά, όταν τα κοινόχρηστα πολυκατοικίας χτυπούν την πόρτα τους: ο διαχειριστής, ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής! 

Κάθε πολυκατοικία εκδίδει το καταστατικό της το οποίο πρέπει να ακολουθείται από όλους τους συνιδιοκτήτες σε συνδυασμό πάντα με τη νομοθεσία που έχει θεσπίσει το κράτος.

Σε γενικές γραμμές, κάθε πολυκατοικία οφείλει να οργανώνει γενική συνέλευση ιδιοκτητών ή νόμιμων εκπροσώπων η οποία πραγματοποιείται συνήθως σε ετήσια βάση μετά από την επίσημη ανακοίνωση του διαχειριστή που δημοσιεύεται στον πίνακα ανακοινώσεων της πολυκατοικίας τουλάχιστον επτά ημέρες πριν την ημέρα συνάντησης. 

Στη γενική συνέλευση, ορίζονται διάφοροι κανονισμοί της πολυκατοικίας καθώς επίσης διευθετούνται διάφορα ζητήματα σχετικά με την διαχείριση, τις δαπάνες και τα κοινόχρηστα.

Σε κάθε περίπτωση οι δαπάνες κοινοχρήστων είναι θέμα μεταξύ ιδιοκτήτη – ενοικιαστή και του συμφωνητικού που έχουν υπογράψει μεταξύ τους. Ο διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να γνωρίζει τις συμφωνίες των ιδιοκτητών με τους ενοικιαστές τους ούτε επίσης να ζητά τα ιδιωτικά συμφωνητικά τα οποία έχουν υπογράψει.

2. Τι προβλέπει ο νόμος για τα κοινόχρηστα;

Τα κοινόχρηστα αποτελούν μία μηνιαία συνήθεια και ένα πάγιο έξοδο για τους συνιδιοκτήτες. Είναι εύλογο λοιπόν να εγείρονται ερωτήματα σχετικά με την νομοθεσία που έχει θεσπίσει το κράτος σχετικά με τις κοινόχρηστες δαπάνες. 

Τα κοινόχρηστα αφορούσαν πάντα την διαχείριση της πολυκατοικίας η οποία οφείλει να ακολουθεί την σχετική νομοθεσία όπως επίσης να έχει ορίσει κανονισμούς στο καταστατικό της οικοδομής.

Πριν μιλήσουμε για την νομοθεσία, ας αναφερθούμε πρώτα στους κανονισμούς μίας πολυκατοικίας. Σε γενικές γραμμές, κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας. 

Το κείμενο αυτό είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του. Κάθε πολυκατοικία έχει ένα καταστατικό βάσει του οποίου ενεργούν όλοι οι συνιδιοκτήτες.

Η διαχείριση δρα πρωτίστως βάσει του καταστατικού και έπειτα βάσει της νομοθεσίας. Όπως ορίζει η νομοθεσία για κοινόχρηστα πολυκατοικιών όλα γίνονται σύμφωνα με όσα ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. 

Οι δαπάνες συμπεριλαμβάνουν υποχρεωτικά και την θέρμανση οποί η κατανομή γίνεται βάση της μελέτης κατανομής χιλιοστών θέρμανσης. Αν δεν υπάρχει κανονισμός την πολυκατοικίας τότε η κατανομή αλλά και όλη η διαδικασία για τα κοινόχρηστα στην πολυκατοικία ορίζονται με όσα προβλέπει ο Ν. 3741/2019

Περισσότερες πληροφορίες μπορούν να βρεθούν στο σχετικό μας άρθρο: Νομοθεσία κοινοχρήστων

 

3. Ποιες είναι οι κοινόχρηστες δαπάνες;

Πολύ συχνά οι κάτοικοι μίας οικοδομής αναρωτιούνται τι περιλαμβάνουν οι δαπάνες των κοινοχρήστων. Κοινόχρηστες δαπάνες θεωρούνται η συντήρηση, η επισκευή και η μεταβολή κοινόχρηστου χώρου ή πράγματος.

Συγκεκριμένα, ως συντήρηση του κοινού, θεωρείται η διατήρηση του σε καλή κατάσταση για να εκπληρώνει το σκοπό του. Ως επισκευή εννοείται η αποκατάσταση των φθορών του χρόνου που δεν προέρχονται από υπαιτιότητα κάποιου συνιδιοκτήτη αλλά από τη φθορά του χρόνου, από τη συνήθη χρήση του καθώς και από τυχαίο γεγονός. 

Ενώ οι δαπάνες ιδιοκτήτη, περιλαμβάνουν όλες τις δαπάνες επισκευής του κτιρίου π.χ. αντικατάσταση πόρτας εισόδου, επισκευή βλάβης ανελκυστήρα, βαφή κτιρίου κλπ.

Αξίζει να σημειωθεί πως πολλές φορές η κατανομή των κοινοχρήστων διαφέρει ανάλογα με τον τύπο της θέρμανσης. Πιο συγκεκριμένα, η θερμανση χωρίζεται σε δύο τύπους, κεντρική και αυτόνομη.

 

4. Ποιος είναι ο ρόλος των κοινόχρηστων;

Τις τελευταιες δεκαετίες, η αυξημένη αστικοποίηση οδήγησε σε ανάπτυξη κατοικιών/γραφείων, σε μεγάλης κλίμακας πολυκατοικίες, συγκροτήματα κατοικιών και εμπορικών/γραφειακών συγκροτημάτων και πιο πρόσφατα σε εμπορικά κέντρα.

Η εξέλιξη αυτή προϋποθέτει και την ύπαρξη κοινοχρήστων, που σε γενικές γραμμές, παρόλο που δεν έχουν πολύ μεγάλο κόστος, η μη ύπαρξης έγκαιρης συντήρησης και ακόμη και αναβάθμισης, ιδιαίτερα των παλαιότερων έργων, προκαλεί προβλήματα τόσο στην εμφάνιση, στην λειτουργία και ασφάλεια των κτιρίων, στην διατήρηση της αξίας ενός έργου / οικοδομής κλπ. 

 

5. Τι είναι η οριζόντια συνιδιοκτησία;

Πολύ συχνά ακούμε τον όρο οριζόντια συνιδιοκτησία, η οποία εφαρμόζεται στις περισσότερες οικοδομές όπου στεγάζονται πολλοί ιδιοκτήτες, εκτός από περιπτώσεις που δηλώνει κάτι διαφορετικό το καταστατικό της πολυκατοικίας. Είναι εύλογο λοιπόν, να υπάρχουν αρκετές απορίες σχετικά με τον ορισμό της οριζόντιας συνιδιοκτησίας, πως λειτουργεί και πως ωφελεί την διαχείριση των κοινοχρήστων.

Αξίζει να σημειωθεί πως σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ορόφου) μπορεί να γίνει μόνο με ρητή σύμβαση του κυρίου ή των κυρίων του ακινήτου, περιβαλλόμενη τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποκείμενη σε μεταγραφή, ή με διάταξη τελευταίας βουλήσεως.

Η νομοθεσία περί κοινοχρήστων θέτει την οριζόντια συνιδιοκτησία ως την προτεινόμενη επιλογή ενέργειας. Σύμφωνα με τον ορισμό:

“Επί οριζοντίου ιδιοκτησίας (διαμέρισμα) ιδρύεται αφενός χωριστή, διηρημένη κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος και αφετέρου αναγκαστική, που αποκτάται αυτοδικαίως, συγκυριότητα κατ’ ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν για κοινή χρήση, μεταξύ των οποίων είναι και το έδαφος επί του οποίου ανεγέρθηκε, ή πρόκειται να ανεγερθεί, η οικοδομή, καθώς και το τμήμα του εδάφους που δεν καλύφθηκε με κτίσμα και έχει προβλεφθεί με τη συστατική πράξη ως χωριστή ιδιοκτησία.”

Δεν είναι απαραίτητο να υπάρχει αντιστοιχία των ποσοστών συγκυριότητας των χωριστών ιδιοκτησιών με τον όγκο ή την αξία τους. Το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής καθ’ ύψος (δικαίωμα υψούν) με την προσθήκη ορόφου ανήκει από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους, εκτός αν με κοινή συμφωνία παραχωρηθεί σε ένα μόνο από αυτούς.

 

6. Ποια είναι τα κυριότερα προβλήματα στην διαχείριση των κοινοχρήστων

Το πρόβλημα εστιάζεται στην αδυναμία τόσο των Γενικών Συμφωνιών για τα Κοινόχρηστα, όσο και στον Νόμο περί Κοινοχρήστων, αλλά ακόμη πιο σημαντική είναι η νοοτροπία που επικρατεί ιδιαίτερα από τους ντόπιους αγοραστές ή ενοικιαστές για την μη πληρωμή των δαπανών.

Πολύ συχνά δημιουργούνται προβλήματα σχετικά με την εξόφληση, διαχείριση και κατανομή των εξόδων μεταξύ των κύριων προσώπων μίας οικοδομής. Τα κυριότερα προβλήματα περιστρέφονται γύρω από τις υποχρεώσεις ενοικιαστή και ιδιοκτήτη, την καθυστερημένη εξόφληση κοινοχρήστων, την συμμετοχή των κενων διαμερισματων, την κατανομή και διάφορα άλλα ζητήματα τα οποία προκύπτουν σε μία οικοδομή.

Ο ιδιοκτήτης & ο ενοικιαστης

Ποιος λοιπόν είναι υπεύθυνος για την πληρωμή των κοινοχρήστων; Είναι ευνόητο ότι κανένα από τα δύο πρόσωπα δεν είναι αποκλειστικά υπεύθυνο για την αποπληρωμή αναφορικά με τα κοινόχρηστα πολυκατοικίας. Γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο, η κατανομή των δαπανών που επιβαρύνουν τον καθένα πρέπει να παρουσιάζεται με σαφήνεια στο μισθωτήριο συμβόλαιο.

Συνήθως, οι τακτικές, πάγιες δαπάνες (π.χ. λογαριασμοί ΔΕΗ, καθαριότητα κ.λπ.) ανήκουν στον μισθωτή ενός διαμερίσματος. Από την άλλη, οι έκτακτες δαπάνες (π.χ. επισκευές στο κτίριο) ανήκουν στον εκμισθωτή. 

Παρ’ όλα αυτά, ενδέχεται να υπάρχουν και εξαιρέσεις! Γι’ αυτό, πρόκειται πάντοτε για ένα ζήτημα που ορίζει το εκάστοτε συμβόλαιο μεταξύ μισθωτή-εκμισθωτή. Στην περίπτωση, λοιπόν, που ο ενοικιαστής εξοφλεί μέσω κοινοχρήστων μία δαπάνη που αφορά τον ιδιοκτήτη, το αντίστοιχο ποσό αφαιρείται από την οφειλή του επόμενου ενοικίου.

Τέλος, εάν ο ενοικιαστής αποφασίσει να αποχωρήσει από το διαμέρισμα της πολυκατοικίας, οφείλει να αποπληρώσει τα κοινόχρηστα έξοδα που του αντιστοιχούν. Εδώ, ο διαχειριστής αποκτά ενεργό ρόλο, προβαίνοντας σε μία έγγραφη εκκαθάριση των δαπανών της πολυκατοικίας. 

Δυστυχώς, στην περίπτωση που ο ενοικιαστής αφήσει το διαμέρισμα, χωρίς να διεκπεραιώσει τις δικές του υποχρεώσεις, μοναδική ευθύνη απέναντι στον διαχειριστή, για την εξόφληση των κοινόχρηστων εξόδων, φέρει ο ιδιοκτήτης!

Μπορείτε να βρείτε αναλυτικές πληροφορίες για το τι πληρώνει ο ιδιοκτήτης και τι ο ενοικιαστής στο σχετικό μας άρθρο.

 

7. Ποιος είναι ο ρόλος του διαχειριστή;

Σε γενικές γραμμές, ο διαχειριστής είναι επιφορτισμένος με οποιαδήποτε ευθύνη σχετίζεται με τα κοινόχρηστα πολυκατοικιών, όπως η συντήρηση ή η τυχόν αποκατάσταση ζημιών του ακινήτου. Πρακτικά, λειτουργεί με την εντολή και την εξουσιοδότηση της συνέλευσης, απολαμβάνοντας ωστόσο λειτουργική ανεξαρτησία και εμπιστοσύνη.

Οι ευθύνες του περιλαμβάνουν την εξόφληση λογαριασμών και κοινόχρηστων εξόδων καθώς επίσης και την επιμέλεια ζημιών που προκύπτουν αναζητώντας λύσεις για αποκατάσταση. 

Συμπληρωματικά, ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την καλή υγιεινή του κτιρίου και καθαριότητα καθώς επίσης την έκδοση και είσπραξη κοινοχρήστων, κανονισμό της πολυκατοικίας και οργάνωση των συνελεύσεων.

Σαφώς, υπάρχουν και περιπτώσεις μη σωστής τήρησης των καθηκόντων αυτών, όπου προβλέπονται κυρώσεις σύμφωνα με το καταστατικό της πολυκατοικίας. Τέτοιες περιπτώσεις περιλαμβάνουν αυθαιρεσίες, παρανομίες ή αμέλεια. Οι συνιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα δικαστικής αγωγής και ακολουθείται αντικατάσταση.

Αναλυτικές πληροφορίες μπορούν να βρεθούν στο σχετικό άρθρο “Διαχείριση πολυκατοικίας: όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε.”

8. Τι συμβαίνει με τα απλήρωτα κοινόχρηστα;

Πολύ συχνά η διαχείριση μίας πολυκατοικίας αντιμετωπίζει προβλήματα μεγάλων οφειλών από ενοίκους όσον αφορά τις κοινόχρηστες δαπάνες. Τόσο η διαχείριση όσο και οι ένοικοι/ ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν αυτά τα προβλήματα όταν οι οφειλές είναι μεγάλες. 

Είναι εύλογο λοιπόν να αναρωτιούνται τι συμβαίνει με τα απλήρωτα κοινόχρηστα, τι νομοθεσία υπάρχει σχετικά με το ζήτημα και πως μπορούν να το αντιμετωπίσουν οι οφειλέτες.

9. Σε ποιες περιπτώσεις παραγράφονται τα κοινόχρηστα;

Πολύ συχνά υπάρχουν περιπτώσεις αμέλειας εξόφλησης όσον αφορά τα κοινόχρηστα με αποτέλεσμα να συσσωρεύονται χρέη τα οποία αδυνατούν να εξοφλήσουν οι ιδιοκτήτες ή και ένοικοι. Για αυτόν τον λόγο, συχνά εγείρεται το ερώτημα περί παραγραφής κοινοχρήστων. 

Γενικά, τα χρέη των απλήρωτων κοινοχρήστων παραγράφονται μετά το πέρας της πενταετίας, εφόσον δεν υπάρξει δικαστική αξίωση και απαίτηση. 

Αυτό συμβαίνει συχνά αν δεν διεκδικήσει εγκαίρως η συνέλευση της πολυκατοικίας τα απλήρωτα κοινόχρηστα. Αν για παράδειγμα ένα διαμέρισμα χρωστάει κοινόχρηστα τα τελευταία 10 χρόνια, μπορούν να διεκδικηθούν μόνο τα χρωστούμενα της τελευταίας πενταετίας. 

Αναλυτικά μπορείτε να βρείτε όλες τις πληροφορίες στο σχετικό μας άρθρο “Πότε παραγράφονται τα κοινόχρηστα;”

10. Πως λειτουργεί η online έκδοση κοινοχρήστων;

Τα προαναφερθέντα προβλήματα πλήττουν την διαχείριση μίας πολυκατοικίας για αυτό πολλές φορές χρειάζεται κάποιος να υπάρξει ο καταλύτης. Η τελευταία τάση στην έκδοση και διαχείριση κοινοχρήστων είναι η συνεργασία με αξιόπιστες εταιρείες διαχείρισης κοινοχρήστων τόσο σε φυσικό επίπεδο όσο και μέσω online υπηρεσιών οι οποίες αποτελούν τον καλύτερο τρόπο για εξοικονόμηση ενέργειας και χρόνου.

Η πλειοψηφία των διαχειριστών πλέον ψάχνει, συγκρίνει και αγοράζει online υπηρεσίες έκδοσης κοινοχρήστων αλλά και περεταίρω υπηρεσιών σε ένα πιο αποτελεσματικό περιβάλλον διαχείρισης το οποίο εξελίσσεται ραγδαία. 

Με τις online υπηρεσίες αποφεύγονται παρεξηγήσεις, το γνωστό “κυνηγητό” διαχειριστή-ενοίκων καθώς επίσης επιτυγχάνεται βελτιωμένος προγραμματισμός όλων των απαραίτητων ενεργειών για μία οικοδομή.

Οι εταιρείες κοινοχρήστων προσφέρουν μία αναλυτική περιγραφή των κοινόχρηστων εξόδων με αποτέλεσμα την αποφυγή αμφιβολιών σχετικά με τις δαπάνες και την τριβή μεταξύ διαχειριστή και ενοίκων της πολυκατοικίας. 

Με μικρό κόστος λοιπόν, οι εταιρείες διαχείρισης κοινοχρήστων παρέχουν όλα τα εργαλεία για την σωστή κατανομή, συγκέντρωση και έκδοση κοινοχρήστων ενώ επίσης προσφέρουν και άλλες υπηρεσίες σχετικά με τη συντήρηση και επισκευή διάφορων κοινόχρηστων χώρων.

Επιπλέον, οι εταιρείες αυτές κρατούν αρχείο από κάθε ενέργεια σχετικα με τα κοινόχρηστα. Αξίζει επίσης να σημειωθεί πως τα κοινόχρηστα πολυκατοικιών στην online έκδοση είναι κατά 70% οικονομικότερα συγκριτικά με τις φυσικές εταιρείες κοινοχρήστων. 

Μπορείτε ακόμη να βρείτε περισσότερες πληροφορίες σχετικά τις υπηρεσίες και την δράση του Proper στο σχετικό άρθρο.