Κοινόχρηστα Πολυκατοικιών: Κανονισμοί και Νομοθεσία

Τα κοινόχρηστα αποτελούν ένα θέμα που αφορά όλους όσους ζουν σε πολυκατοικίες. Σε αυτό το άρθρο θα εξετάσουμε όσα σχετίζονται με τα κοινόχρηστα των πολυκατοικιών, τους νόμους και τους κανονισμούς και θα λύσουμε όλες τις απορίες αναφορικά με τα κοινόχρηστα. 

Τί είναι τα κοινόχρηστα, πώς υπολογίζονται, τι περιλαμβάνουν, ποια κοινόχρηστα αναλογούν στον ιδιοκτήτη και ποια στον ενοικιαστή; Μάθε τι προβλέπει ο κανονισμός για τα κενά διαμερίσματα, για τα απλήρωτα κοινόχρηστα, και πότε τα κοινόχρηστα παραγράφονται! 

Ας δούμε αναλυτικά ένα-ένα τι ισχύει για τα κοινόχρηστα.

Κοινόχρηστα Πολυκατοικιών: Βασικοί Κανονισμοί

Τα κοινόχρηστα στις πολυκατοικίες έχουν γίνει πραγματικός πονοκέφαλος για τους διαχειριστές. Ο λόγος; Οι διαφωνίες ενοίκων και ιδιοκτητών για το κόστος των κοινοχρήστων, το αποθεματικό, τις ώρες λειτουργίας της κεντρικής θέρμανσης, την προμήθεια πετρελαίου ή φυσικού αερίου καθώς και τις εργασίες που προκύπτουν.

Κι εδώ είναι που έρχονται οι βασικοί κανονισμοί για τα κοινόχρηστα πολυκατοικιών σαν πραγματικοί διαιτητές για να βάλουν τα πράγματα στη θέση τους. 

Τι περιλαμβάνεται στα κοινόχρηστα;

Τα κοινόχρηστα περιλαμβάνουν τα έξοδα που συνδέονται με τη συντήρηση και τη λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων. Αν αναρωτιέσαι τι πληρώνεις κάθε μήνα, μάθε πως βάσει κανονισμού οι κοινόχρηστες δαπάνες είναι οι εξής:

• Πετρέλαιο θέρμανσης

• Καθαρισμός πολυκατοικίας

• Ανελκυστήρας και συντήρηση αυτού

• ΔΕΗ κοινόχρηστων χώρων

• ΕΥΔΑΠ

Βέβαια, στα παραπάνω τακτικά έξοδα προστίθενται κατά καιρούς και το κόστος από τυχόν  επισκευές που προκύπτουν, η συμμετοχή στο αποθεματικό για την κάλυψη απρόβλεπτων εξόδων ή η ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων. Έτσι, αν για παράδειγμα έχουν προκύψει βλάβες στο σύστημα της υδραυλικής εγκατάστασης, στην κάθετη σωλήνα αποχέτευσης, χρειαζεται επισκευή η κοινόχρηστη ταράτσα ή βάψιμο η πρόσοψη της πολυκατοικίας, τότε ο λογαριασμός των κοινοχρήστων θα έρθει πιο “φουσκωμένος”. 

Ποια κοινόχρηστα πληρώνει ο ιδιοκτήτης και ποια ο ενοικιαστής;

Ένα από τα βασικά ερωτήματα που προκύπτουν για τα κοινόχρηστα πολυκατοικιών είναι πως συμμετέχουν αναλογικά ιδιοκτήτης και ενοικιαστής στα κοινόχρηστα έξοδα. 

Ο ενοικιαστής καλείται να πληρώσει τα έξοδα που σχετίζονται με τη δική του καθημερινή χρήση και φθορά της πολυκατοικίας. Συμμετέχει δηλαδή οικονομικά στη συντήρηση του ασανσέρ, στην αντικατάσταση κάποιας καμμένης λάμπας, στους λογαριασμούς της ΔΕΗ, στον καθαρισμό της πολυκατοικίας και σε όσα έξοδα προκύπτουν λόγω χρήσης. 

Από την άλλη, ο ιδιοκτήτης πληρώνει κοινόχρηστα που αφορούν το αποθεματικό και έκτακτα έξοδα που αφορούν επισκευές, βλάβες ή συντήρηση (συντήρηση του καυστήρα). 

Όλα αυτά όμως μπορούν να αλλάξουν αν υπογραφεί  κάτι διαφορετικό στο συμβόλαιο ενοικιαστή – ιδιοκτήτη!

Πώς κατανέμονται τα κοινόχρηστα ανά διαμέρισμα;

Ο βασικός κανονισμός για τον επιμερισμό των κοινοχρήστων ανά διαμέρισμα προκύπτει από τον πίνακα “Οριζόντιας Ιδιοκτησίας” ο οποίος και δημιουργείται με την ανέγερση της πολυκατοικίας και υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη κατά την αγορά του διαμερίσματος. 

Σύμφωνα με τον πίνακα αυτό τα κοινόχρηστα κατανέμονται ανά διαμέρισμα σύμφωνα με τα χαρακτηριστικά του κάθε διαμερίσματος:

• το εμβαδόν του σπιτιού, 
• τον όγκο του διαμερισματος, 
• το ποσοστό επί του οικοπέδου και 
• την αναλογία στους κοινόχρηστους χώρους

Αν και κάθε πίνακας μπορεί να είναι διαφορετικός, όλοι οι πίνακες περιλαμβάνουν 3 κατηγορίες δαπανών:

• Κοινόχρηστα: τα κόστη που σχετίζονται με τον καθαρισμό της πολυκατοικίας 
• Ανελκυστήρας: τα έξοδα συντήρησης και επισκευής του ανελκυστήρα 
• Θέρμανση: οι δαπάνες που αναφέρονται στη θέρμανση, όπως η συντήρηση του καυστήρα 

Το τι αναλογεί και τι πληρώνει κάθε διαμέρισμα στα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας προκύπτει συνδυαστικά, ανάλογα με την κατηγορία της κάθε δαπάνης και τα χαρακτηριστικά του κάθε διαμερίσματος. 

Αν για παράδειγμα υπάρχουν χώροι όπως γκαράζ ή πισίνα και σε αυτά δεν έχουν πρόσβαση όλοι οι ένοικοι, τότε το κόστος θα βαρύνει τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων που τα χρησιμοποιούν. Αντίστοιχα, τα κοινοχρηστα που αφορούν τη χρήση του ανελκυστήρα στα διαμερίσματα υψηλότερων ορόφων το κόστος είναι αναλογικά μεγαλύτερη από αυτή του ισογείου. Σε καμία περίπτωση βέβαια δεν απαλλάσσεται κάποιο διαμέρισμα από τα έξοδα του ασανσέρ λόγω ορόφου! 

💡 Αν τώρα δεν υπάρχει σχετικός κανονισμός στο καταστατικό της πολυκατοικίας, τότε οι νόμοι βάσει των οποίων γίνεται η κατανομή των κοινοχρήστων της πολυκατοικίας είναι οι εξής: 

• ο νόμος 3741/1929 για την Οριζόντια ιδιοκτησία και 
• το ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ της 27 Σεπτ. /7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ 631) σχετικά με τα έξοδα της κεντρικής θέρμανσης 

Τι είναι η οριζόντια ιδιοκτησία;

Η οριζόντια ιδιοκτησία αποτελεί ένα “σύστημα” ιδιοκτησίας που αφορά πολυκατοικίες ή συγκροτήματα όπου πολλοί ιδιοκτήτες συνδέονται με τον ίδιο κτηματολογικό τίτλο και έχουν κοινές ευθύνες για τα τη συντήρηση της πολυκατοικίας. 

Στην οριζόντια ιδιοκτησία, βάσει του κανονισμού για τα κοινόχρηστα ανά διαμέρισμα που είδαμε παραπάνω, οι δαπάνες για τη συντήρηση και τη λειτουργία των κοινών εγκαταστάσεων, όπως αυλές, γκαράζ, πισίνες, θέρμανση ή καθαριότητα κατανέμονται στους ιδιοκτήτες σύμφωνα με τον μερίδιο της ιδιοκτησίας που κατέχουν.

Ποιοι είναι οι υπεύθυνοι για τα κοινόχρηστα;

Ο Διαχειριστής

Ο διαχειριστής είναι  είναι ένας από τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας ο οποίος εκλέγεται από τους συνιδιοκτήτες για να διαχειριστεί τα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας και ότι σχετίζεται με τη συντήρηση – επισκευή των κοινόχρηστων χώρων και πραγμάτων.  

Πρόκειται για μια ευθύνη που κανείς πλέον δεν θέλει, οπότε προκύπτει η ανάγκη να βρεθεί κάποια λύση, η οποία βρέθηκε με την πλατφόρμα Billys. 

Η Εταιρεία Διαχείρισης Κοινοχρήστων

Όπως είδαμε παραπάνω όταν η θέση του διαχειριστή παραμένει κενή η διαχείριση των κοινόχρηστων δαπανών μπορεί να είναι εκτελείται από μια εξωτερική εταιρεία, που αναλαμβάνει τον ρόλο του διαχειριστή και τη διαχείριση του προϋπολογισμού – αποθεματικού και την επίλυση των διαφωνιών. 

Πολυκατοικία

Η συλλογική απόφαση για θέματα των κοινόχρηστων χώρων λαμβάνεται από τη Συνέλευση των Ιδιοκτητών, όπου συμμετέχουν όλοι οι ιδιοκτήτες. Σε αυτές τις συνελεύσεις, λαμβάνονται αποφάσεις σχετικά με τον προϋπολογισμό, τις επισκευές, και τα θέματα που αφορούν τους κοινούς χώρους.

Η πλατφόρμα Billys 

Ακριβώς όμως επειδή πολλές φορές προκύπτει το ζήτημα της διαφάνειας, το πρόβλημα της online έκδοσης κοινοχρήστων και πάντα υπάρχει η δυσκολία στην κατανομή των κοινοχρήστων, η πλατφόρμα Billys έρχεται για να δώσει μία οριστική και εύκολη λύση σε αυτά! Είτε είσαι διαχειριστής είτε ένοικος, μπορείς να πάρει την κατάσταση στα χέρια σου. Πώς; 

📌Δες πως μπορεί να σε βοηθήσει η πλατφόρμα Billys αν είσαι διαχειριστής ή ένοικος. 

Πόσο συχνά πληρώνονται τα κοινόχρηστα;

Η συχνότητα πληρωμής των κοινόχρηστων συνήθως καθορίζεται από την πολυκατοικία, αλλά η πλέον συνηθισμένη συχνότητα πληρωμής είναι η μηνιαία. Οι ιδιοκτήτες και οι ένοικοι κάθε μήνα πληρώνουν τα κοινόχρηστα για να καλύψουν τις ανάγκες θέρμανσης, καθαριότητας και συντήρησης. Πάντα, ανάλογα με το ποσό που κατανέμεται στον καθένα όπως είδαμε στο “Πώς κατανέμονται τα κοινόχρηστα ανά διαμέρισμα;”

Παρόλα αυτά, σε ορισμένες πολυκατοικίες, ενδέχεται να υπάρχουν διαφορετικές συχνότητες πληρωμής, όπως η πληρωμή κάθε τρίμηνο, εξάμηνο, ή ακόμη και ετησίως, ανάλογα με τις ανάγκες του κτιρίου ή της πολυκατοικίας και τις αποφάσεις των ιδιοκτητών.

Τα κενά διαμερίσματα πληρώνουν κοινόχρηστα σύμφωνα με τον κανονισμό;

Όλα τα διαμερίσματα ανεξαιρέτως πληρώνουν κοινόχρηστα! 

Το ποσοστό των κοινοχρήστων που αναλογεί σε ένα κενό διαμέρισμα ορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. 

Για παράδειγμα, μπορεί να υπάρχει διάταξη στο καταστατικό της πολυκατοικίας που να επιτρέπει τη μείωση των κοινόχρηστων δαπανών για ένα άδειο διαμέρισμα. Αυτό μπορεί να ισχύει σε περιπτώσεις που το διαμέρισμα είναι κλειστό και δεν θέλει να συμμετέχει ο ιδιοκτήτης στην πληρωμή καυσίμου θέρμανσης. 

Είναι υποχρεωτική η ανάρτηση των παραστατικών που αναφέρονται στα κοινόχρηστα των πολυκατοικιών;

Ναι. Η ανάρτηση των παραστατικών που αναφέρονται στα κοινόχρηστα των πολυκατοικιών είναι υποχρεωτική σύμφωνα με τη νομοθεσία. 

Βάσει Υπουργικής Απόφασης πρέπει να αναρτώνται τα κοινόχρηστα στον πίνακα ανακοινώσεων της πολυκατοικίας για να διασφαλίζεται η νομιμότητα, η διαφάνεια και να προστατεύονται τα συμφέροντα των ιδιοκτητών. 

Αυτά τα παραστατικά αφορούν:

• τον ετήσιο προϋπολογισμό
• τις απολογιστικές εκθέσεις
• τις αποδείξεις πληρωμής
• τις οικονομικές δραστηριότητες της πολυκατοικίας

Η Νομοθεσία που διέπει τα κοινόχρηστα πολυκατοικιών

Τα κοινόχρηστα των πολυκατοικιών ρυθμίζονται από διάφορες νομικές διατάξεις οι οποίες και διασφαλίζουν τη δίκαιη διαχείριση και χρήση των κοινών πόρων και υπηρεσιών. 

Μερικές από τις κύριες διατάξεις που ρυθμίζουν τα κοινόχρηστα  αφορούν τα εξής:

• Καθορισμός κοινοχρήστων: Ορίζεται βάσει του μεγέθους και των αναγκών της πολυκατοικίας
• Προϋπολογισμός: Καθορίζονται τα αναμενόμενα ετήσια έξοδα συντήρησης 
• Διαφάνεια: Οι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα πρόσβασης στα οικονομικά έγγραφα και συμμετέχουν στις αποφάσεις.
• Πληρωμές: Οι ένοικοι πρέπει να πληρώνουν τα κοινόχρηστα έγκαιρα για να διατηρηθεί η σωστή λειτουργία της πολυκατοικίας. 
• Ταμείο Αποθεματικού: Ένα μέρος των κοινόχρηστων πόρων διατίθεται συνήθως σε ένα ταμείο αποθεματικού για έκτακτες επισκευές.
• Συνελεύσεις: Για τη λήψη αποφάσεων απαιτείται η συγκατάθεση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών. 
• Κυρώσεις για απλήρωτα κοινόχρηστα: Όσοι αφήνουν ανεξόφλητα  τα κοινόχρηστα ενδέχεται να αντιμετωπίσουν κυρώσεις και νομικές ενέργειες για να αποπληρωθούν. 

*Οι πληροφορίες που παρέχονται εδώ αποσκοπούν μόνο στην ενημέρωση και σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να υποκαθιστούν τις υπεύθυνες νομικές συμβουλές. 

Συχνά προβλήματα με τα κοινόχρηστα και πώς να τα αντιμετωπίσεις

Δεν αναλαμβάνει κανείς τη διαχείριση της πολυκατοικίας.

Εάν δεν υπάρχει κανείς που να θέλει να αναλάβει τη διαχείριση της πολυκατοικίας, αυτό μπορεί να δημιουργήσει δυσκολίες στη λειτουργία και τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων. 

❓Τι μπορείς να κάνεις; 

Κάλεσε  Συνέλευση Ιδιοκτητών

Συζητήστε μεταξύ σας οι ιδιοκτήτες το θέμα της διαχείρισης. Μπορείτε να αναθέσετε τη διαχείριση και τα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας σε μία εταιρεία διαχείρισης πολυκατοικιών. 

Αυτή η εταιρεία θα αναλάβει την οργάνωση και την εκτέλεση όλων των κοινοχρήστων καθηκόντων.

Διαφορετικά μπορείτε να δοκιμάσετε την πλατφόρμα Billys που δίνει πολύ απλές και εύκολες λύσεις για τους ενοίκους και τους διαχειριστές. Έτσι, αν κάποιος ιδιοκτήτης θέλει να αναλάβει τη διαχείριση ωστόσο δεν το κάνει γιατί δυσκολεύεται, πλέον υπάρχει λύση! Η πλατφόρμα Billy κερδίζει τα κάνει όλα αυτόματα και “μόνη” της. Τι ακριβώς μπορεί να κάνει;

• Να υπολογίσει αυτόματα τα κοινόχρηστα!
• Να κάνει online έκδοση κοινοχρήστων 
• Να αποστείλει τα κοινόχρηστα online μέσω e-mail ή sms
• Να παρακολουθεί online τις οφειλές και τις πληρωμές 
• Να παρακολουθήσει τα οικονομικά στοιχεία της πολυκατοικίας
• Να κάνει τραπεζικές μεταφορές σε τρίτους (πχ συνεργία)

 Τι γίνεται αν κάποιος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα;

Δεν είναι λίγες οι φορές που τόσο ιδιοκτήτες όσο και ένοικοι δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστα. Σε αυτή την περίπτωση υπάρχει σχετική νομοθεσία και κανονισμοί που μπορούν να εφαρμοστούν για να πληρωθούν τα κοινόχρηστα και και να διασφαλιστεί η διατήρηση των κοινόχρηστων χώρων. 

Ορισμένες διαδικασίες, κανονισμοί και νόμοι για τα ανεξόφλητα κοινόχρηστα περιλαμβάνουν τα εξής:

1.  Υπενθύμιση και Ειδοποίηση:

   Συνήθως, η πρώτη ενέργεια είναι η αποστολή μιας υπενθύμισης στον ιδιοκτήτη / ένοικο που δεν έχει πληρώσει τα κοινόχρηστα. Σε αυτό το στάδιο, η πληρωμή ζητείται εθελοντικά.

2. Συνεδρίαση της Πολυκατοικίας: 

   Εάν το πρώτο στάδιο δεν ευδοκιμήσει και τα κοινόχρηστα παραμένουν για καιρό απλήρωτα,  γίνεται συνέλευση πολυκατοικίας, συζητείται η υπόθεση και ο ιδιοκτήτης / ένοικος που δεν έχει καταβάλει τα κοινόχρηστα καλείται να εξηγήσει την κατάσταση.

3. Νομικά Μέτρα:

   Εάν ο ιδιοκτήτης / ένοικος εξακολουθεί να αφήνει απλήρωτα τα κοινόχρηστα, μπορεί να ακολουθηθούν νομικά μέτρα. Αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν την επιβολή προστίμων, αλλά και την εκδίκαση δικαστικής απόφασης για την είσπραξη των οφειλόμενων ποσών.

4. Εξώδικο για απλήρωτα κοινόχρηστα:

   Σε περίπτωση σοβαρών καθυστερήσεων ή αδυναμίας πληρωμής, η Πολυκατοικία μπορεί να αναζητήσει την έξωση ακόμα και του ιδιοκτήτη από την πολυκατοικία. Μία δικηγορική εταιρεία μπορεί να συμπληρώσει την αίτηση για έκδοση διαταγής πληρωμής λόγω μη καταβολής κοινοχρήστων δαπανών πολυκατοικίας. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η πληρωμή των κοινοχρήστων είναι νομική υποχρέωση του κάνε ενοίκου και η αδιαφορία για αυτή μπορεί να έχει σοβαρές συνέπειες. 

8 Συμβουλές για την καλή διαχείριση της πολυκατοικίας!

1. Συνελεύσεις: Όρισε τακτικές συνελεύσεις για να συζητήσετε ζητήματα σχετικά με τη διαχείριση και τα κοινόχρηστα. Η ενημέρωση και ο διάλογος είναι το κλειδί για την σωστή διαχείριση.
2. Δημιουργία Προϋπολογισμού: Ένας λεπτομερής προϋπολογισμός που να περιλαμβάνει τα έξοδα για συντήρηση, επισκευές και άλλες υπηρεσίες θα βοηθήσει στη διαχείριση των κοινοχρήστων
3. Συγκέντρωση Αποθεματικού: Εξασφάλισε τη χρηματοοικονομική σταθερότητα για αναπάντεχες επισκευές.
4. Διαφάνεια: Ενημέρωσε τους άλλους ιδιοκτήτες σχετικά με τη χρήση των κοινόχρηστων πόρων και τους προϋπολογισμούς. Η διαφάνεια δημιουργεί εμπιστοσύνη!
5. Συντήρηση και Ασφάλεια: Φρόντισε για τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων. Η καλή συντήρηση μειώνει τα απρόοπτα!
6. Συμμετοχή: Ζήτα και από τους άλλους ιδιοκτήτες να συμμετέχουν ενεργά στη διαχείριση. Η συνεργασία βοηθά στην αποτελεσματική διαχείριση.
7. Επαγγελματική Διαχείριση: Εάν η πολυκατοικία είναι πολύπλοκη ή μεγάλη διευκολύνετε τη διαδικασία με μία εξωτερική εταιρεία διαχείρισης ή την πλατφόρμα Billys. 
8. Επικοινωνία: Κράτησε ανοιχτές γραμμές επικοινωνίας με τους άλλους ιδιοκτήτες για να αντιμετωπίσεις γρήγορα τυχόν προβλήματα ή ανησυχίες.